全款买房 然后 再用 房产证或者全款买房合同 去银行贷款。 这样和 按揭有什么区别?哪一个更划算?
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长沙经营型房屋抵押贷款,先息后本划算吗?

全款买房 然后 再抵押去银行贷款划算吗?房贷结清再办理经营贷,划算吗?

首先理清一点,全款房办理抵押,一种是消费型抵押贷款,另一种是经营型抵押贷款。

在长沙,消费型抵押的利率比起按揭贷款并不具有优势,不管是首套还是二套、三四套购房。

再说回经营型贷款,如果是真实经营需求,经营型的利率确实有优势,自身的流动资金也多,不存在什么太大的问题。

重点要说的,很多人(非经营群体),看到经营型的利率低,看上去比按揭贷款划算,所以千方百计想办到一笔经营贷。真的适合自己吗?

现在年化3.8%的房屋抵押贷款产品广告满天飞,就连自己和身边一些有房贷的朋友都有接到很多推广电话,电话销售人员建议结清房贷,去办理一笔利率低的抵押贷。

工作中也经常碰到很多外地客户咨询(基本还是湖南人,想在长沙买房),认为买房按揭利率要5点多太高,想办个3.8%的,一年省一两万,10、20年下来就是省好几十万,这数额还是蛮惊人的,毕竟大部分都还是打工人,钱挣的都不容易。

遇到这些客户时,我虽然能理解出发点,但有时感觉挺无力,不知道是谁给他们灌输的这些思想,一定就认为他们能办下来,认定了就一定能省钱。刚开始我还挺有耐心的,一个接一个的去解释。后面问的人一多,我内心也挺焦躁,毕竟我的时间也挺宝贵的。一般就直接问,在外地有无实际经营,有无在湖南经营的打算。回复没有的,直接劝他们看看热闹就好,该走按揭还是走按揭,能全款的就全款,想办3.8%,办不到。

真相真的是便宜了吗?节省利息了吗?

理论上来讲,把5%左右的房贷置换成3.8%的房抵贷款,假如贷100万,1年确实可以省掉1.2万左右。

但是年化利率低于5%以下的,都是经营型房屋抵押贷款。以长沙贷款为例,经营型抵押贷款的前提必须要在当地有注册满6个月以上的营业执照且有在经营(就算经营的不咋的,至少也说明有在经营,贷款用途也是想把生意整的蒸蒸日上不)。

平常碰到的是两个典型,一种是跟经营完全搭不上边的人群,千方百计的想办3.8%的。另一种有在经营,但因各种原因没有执照,当前确实是需要资金周转。前一种是没有空间可操作,后一种,还有一定的空间可安排。

再说回,符合经营型3.8%产品的人群,贷下来就算完了吗?就能高枕无忧,坐躺一年省掉1.2万了吗?

没有,事实远没有想像的那么简单。

3.8%类型的产品一般是先息后本还款方式,就是每个月只需要还利息,到期归还本金。

有到期不能续贷的(比如产品期限是3年期,3年到期后归本,不能续贷),也有授信时间长(授信10年,每年归1次本,归本再续贷)。

先息后本归本时间有1年期,有3.5年期(暂时无5年以上不用归本的产品),如果自有资金充足,可自行解决;如果资金占用不方便归还本笔本金,选择走过桥资金,每次归本需要操心且多出一笔过桥费用。

没有经历过的人是不懂这个痛苦的,经常听客户反反复复讲,每到归本时间,都寝食难安,好怕不续贷,生意没办法维持。

划个重重点:如果还款过程中借款人条件变生变化、银行贷款政策、宏观经济政策发生变化等 ,在归本后,银行可能会不予续贷。

在资金未回笼、这笔贷款还想继续使用时,短期内只有快速重新匹配银行转贷,额外会花费许多精力和成本。还有贷款的利率,每年银行都根据当年的行情进行适当调整,并不是一成不变的。

并不是说低息的不好,只是适合的人群和资金用途问题匹配的问题。如果是真实经营需求,3.8%的产品其实非常好,利息低,又是先息后本,资金使用率高。

能一次性付清购房款的人群,相信也不是我们今天谈到这个问题的受众。

购房问题,对多数人来说,都是一笔大的开销,需要贷款才能解决。而如何贷款又成了一种选择。

对于想稳定还款,不希望凭空多出许多变故的人来说,传统的按揭贷款还是首选。

只是图利息低,把房贷强势转换成抵押贷款,就有点本末倒置。办理营业执照、假装维持公司的正常经营都是明面上的成本,还有投入的时间、精力等等隐性成本。

在这里琢磨出了花,用来干其他什么不能创造收益呢。

长沙慧姐
发布于2022-05-14 09:19・IP 属地湖南长沙
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