长沙经营型房屋抵押贷款，先息后本划算吗？

全款买房 然后 再抵押去银行贷款划算吗？房贷结清再办理经营贷，划算吗？

首先理清一点，全款房办理抵押，一种是消费型抵押贷款，另一种是经营型抵押贷款。

在长沙，消费型抵押的利率比起按揭贷款并不具有优势，不管是首套还是二套、三四套购房。

再说回经营型贷款，如果是真实经营需求，经营型的利率确实有优势，自身的流动资金也多，不存在什么太大的问题。

重点要说的，很多人（非经营群体），看到经营型的利率低，看上去比按揭贷款划算，所以千方百计想办到一笔经营贷。真的适合自己吗？

现在年化3.8%的房屋抵押贷款产品广告满天飞，就连自己和身边一些有房贷的朋友都有接到很多推广电话，电话销售人员建议结清房贷，去办理一笔利率低的抵押贷。

工作中也经常碰到很多外地客户咨询（基本还是湖南人，想在长沙买房），认为买房按揭利率要5点多太高，想办个3.8%的，一年省一两万，10、20年下来就是省好几十万，这数额还是蛮惊人的，毕竟大部分都还是打工人，钱挣的都不容易。

遇到这些客户时，我虽然能理解出发点，但有时感觉挺无力，不知道是谁给他们灌输的这些思想，一定就认为他们能办下来，认定了就一定能省钱。刚开始我还挺有耐心的，一个接一个的去解释。后面问的人一多，我内心也挺焦躁，毕竟我的时间也挺宝贵的。一般就直接问，在外地有无实际经营，有无在湖南经营的打算。回复没有的，直接劝他们看看热闹就好，该走按揭还是走按揭，能全款的就全款，想办3.8%，办不到。

真相真的是便宜了吗？节省利息了吗？

理论上来讲，把5%左右的房贷置换成3.8%的房抵贷款，假如贷100万，1年确实可以省掉1.2万左右。

但是年化利率低于5%以下的，都是经营型房屋抵押贷款。以长沙贷款为例，经营型抵押贷款的前提必须要在当地有注册满6个月以上的营业执照且有在经营（就算经营的不咋的，至少也说明有在经营，贷款用途也是想把生意整的蒸蒸日上不）。

平常碰到的是两个典型，一种是跟经营完全搭不上边的人群，千方百计的想办3.8%的。另一种有在经营，但因各种原因没有执照，当前确实是需要资金周转。前一种是没有空间可操作，后一种，还有一定的空间可安排。

再说回，符合经营型3.8%产品的人群，贷下来就算完了吗？就能高枕无忧，坐躺一年省掉1.2万了吗？

没有，事实远没有想像的那么简单。

3.8%类型的产品一般是先息后本还款方式，就是每个月只需要还利息，到期归还本金。

有到期不能续贷的（比如产品期限是3年期，3年到期后归本，不能续贷），也有授信时间长（授信10年，每年归1次本，归本再续贷）。

先息后本归本时间有1年期，有3.5年期（暂时无5年以上不用归本的产品），如果自有资金充足，可自行解决；如果资金占用不方便归还本笔本金，选择走过桥资金，每次归本需要操心且多出一笔过桥费用。

没有经历过的人是不懂这个痛苦的，经常听客户反反复复讲，每到归本时间，都寝食难安，好怕不续贷，生意没办法维持。

划个重重点：如果还款过程中借款人条件变生变化、银行贷款政策、宏观经济政策发生变化等 ，在归本后，银行可能会不予续贷。

在资金未回笼、这笔贷款还想继续使用时，短期内只有快速重新匹配银行转贷，额外会花费许多精力和成本。还有贷款的利率，每年银行都根据当年的行情进行适当调整，并不是一成不变的。

并不是说低息的不好，只是适合的人群和资金用途问题匹配的问题。如果是真实经营需求，3.8%的产品其实非常好，利息低，又是先息后本，资金使用率高。

能一次性付清购房款的人群，相信也不是我们今天谈到这个问题的受众。

购房问题，对多数人来说，都是一笔大的开销，需要贷款才能解决。而如何贷款又成了一种选择。

对于想稳定还款，不希望凭空多出许多变故的人来说，传统的按揭贷款还是首选。

只是图利息低，把房贷强势转换成抵押贷款，就有点本末倒置。办理营业执照、假装维持公司的正常经营都是明面上的成本，还有投入的时间、精力等等隐性成本。

在这里琢磨出了花，用来干其他什么不能创造收益呢。